تجمیع ساختمان و یا تجمیع ملک به چه معناست؟
کلمه تجمیع به عنوان مصدر و به معنای گردکردن است. منظور از تجمیع ملک این است که چند ملک کوچک کنار هم، با هم ادغام شوند و ساختوساز جدیدی در این ملک انجام شود. تجمیع املاکی که در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود به دو صورت است
به این صورت که مالک چند پلاک یا مالکان چند پلاک، بخواهند همه پلاک‌ها را به یک قطعه تبدیل کنند، به طوری که همه پلاک‌ها در یک محدوده قرار گرفته و با یک حدود تعریف شوند.
روش‌های تجمیع ملک
خرید خانه‌های کلنگی از مالکان و سرمایه‌گذاری شرکت‌های خصوصی و بازسازی آن
شریک کردن مالکان در پروژه نوسازی، یعنی طی قراردادی مالکان، زمین را به شرکت‌های خصوصی داده و پس از ساختوساز، طبق قرارداد، تعداد مشخصی واحد مسکونی دریافت می‌کنند
شرایط تجمیع املاک
تمامی قطعات مورد تجمیع باید سند مالکیت داشته باشند و در دفتر املاک ثبت شده باشند.
تمامی پلاک های مورد تجمیع باید در کنارهم و مجاورهم قرار گرفته باشند که هنگام تجمیع به کوچه و معبر تجاوز نشود.
تمامی پلاک‌های مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسان باشند
سند مالکیت هریک از پلاک‌های مورد تجمیع باید با محل مطابقت داشته باشد
پلاک‌های مورد تجمیع نباید در قید رهن یا معاملات شرطی یا بازداشت باشند
تجمیع حدود باید با رعایت حق ارتفاق غیر باشد و باعث تضییع یا تعطیل حق مذکور نشود.
ضوابط تشویقی قطعات تجمیع شده
طبق طرح تفصیلی قدیم:
به منظور تشویق متقاضیان ساختوساز جهت تجمیع پلاک‌های مجاور، شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر در قیمت یک مترمربع تراکم مازاد ساختمانی در کاربری مسکونی، تخفیف را محاسبه و اعمال کند..
| اقل مساحت پلاک‌های تجمیع شده به مترمربع | درصد تخفیف |
| ۵۰۰ | ۱۵% |
| ۱۰۰۰ | ۲۵% |
| ۱۵۰۰ | ۳۵% |
| ۲۰۰۰ | ۴۰% |
| ۲۵۰۰ | ۴۵% |
| ۳۰۰۰ | ۵۰% |
| بیش از ۳۰۰۰ | ۵۰% |
همچنین شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر ,نسبت به دریافت عوارض زیر بنا و مازاد تراکم در کاربری های مسکونی اقدام کند.
| ظتعداد قطعات تجمیع شده | درصد عوارض متعلقه |
| ۲ | ۵۰% |
| ۳ | ۴۰% |
| ۴ | ۳۰% |
| ۵ | ۲۰% |
| ۶ | ۱۰% |
تبصره ۱: تشویق فوق به املاکی تعلق خواهد گرفت که مساحت میانگین پلاک‌های تجمیع‌شده پس از اصلاح، حداکثر یک صد مترمربع باشد.
تبصره ۲: حداقل مجموع مساحت پلاک‌های تجمیع‌شده که از این مصوبه استفاده می‌کند، یک صد و بیست مترمربع می‌باشد. تبصره ۳: چنانچه حاصل تجمیع پلاک‌های تجمیعی بیش از ۲۰۰ مترمربع باشد، همچنان مشمول تسهیلات پلاک‌های زیر ۲۰۰ مترمربع به لحاظ پیشروی و نورگیری خواهد .
تبصره ۴: چنانچه تجمیع پلاک‌ها منجر به حذف گذرهای اختصاصی این املاک شود، شهرداری در قبال عرضه گذر حذف شده، وجهی دریافت نکرده و نسبت به واگذاری آن به مالکین به صورت رایگان اقدام خواهد کرد.
تبصره ۵: استفاده از این مصوبه صرفا منوط به تجمیع فیزیکی پلاک‌ها بوده و شهرداری موظف است نسبت به صدور پروانه برای این املاک اقدام کند و مالکین مهلت خواهند داشت تا در خصوص تجمیع ثبتی پلاک‌ها تا مرحله پایان کار اقدام کنند.
طرح تفصیلی جدید
تفکیک اراضی و املاک در کلیه پهنه‌های شهر، بعد از رعایت بَرهای اصلاحی با وسعت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع در پهنه مسکونی، و با وسعت کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌ها ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از حد نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از ۵۰۰ مترمربع در پهنه مسکونی و ۱۰۰۰ مترمربع در سایر پهنه‌ها کمتر باشد.
تبصره ۱: حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های مسکونی نباید کمتر از ده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر ۵ به یک، بیشتر باشد. بدیهی است تعیین جهت و راستای تفکیک به عهده شهرداری منطقه است.
تبصره ۲: حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های فعالیت و مختلط نباید کمتر از پانزده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر شش به یک، بیشتر باشد.
در کلیه پهنه‌های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان‌هایی که طبق ضوابط و مقررات این سند احداث شده، در صورت انطباق با پایان کار صادره از شهردرای، مجاز بوده و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با پایان کار شهرداری ممنوع است.
کلیه اراضی بزرگ مقیاس ( بیش از یک هکتار )، که در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله تحت مالکیت یا در اختیار دستگاه‌های دولتی، عمومی و نیروهای نظامی و انتظامی است، صرفا با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در کمیسیون ماده ۵ و بر اساس ضوابط پهنه‌های استفاده از اراضی در طرح‌های جامع و تفصیلی، مجاز است. بدیهی است در مواردی که محدوده ملک در اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری باشد، هرگونه مداخله باید با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در مراجع مربوطه انجام پذیرد.
تبصره ۱: شهرداری تهران مکلف است از اولین سال اجرای طرح تفضیلی، نسبت به تدقیق و تعیین ضوابط تفکیک و افراز اراضی و املاک به تفکیک زیرپهنه‌ها و مناطق اقدام کند. تا زمان تعیین ضوابط تفکیک اراضی، نحوه تفکیک در هر منطقه با توجه به بافت‌های مجاور، به عهده شهرداری منطقه است.
تبصره ۲: شهرداری تهران موظف است، حداکثر ظرف مدت قانونی معین به استعلام‌های اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها برای تفکیک و افراز اراضی محدوده شهر( براساس اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری) پاسخ داده و تعیین تکلیف کند.
تبصره ۳: در صورت درخواست تفکیک املاک از سوی مالکین، ضمن رعایت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک ( به شرح فوق)، به ازای هر قطعه حاصل از تفکیک مازاد بر یک قطعه، ۱۰ درصد از تراکم ساختمانی مجاز کسر می‌شود، تا حدی که در نهایت از تراکم پایه مالی کمتر نشود.
تبصره ۴: تفکیک و تجمیع مجموعه‌های ارزشمند تاریخی ممنوع و تفکیک عرصه‌ها در بافت ارزشمند تاریخی طبق ضوابط خاص این عرصه‌ها مشروط بر اینکه خط تفکیک با ساختمان‌ها و بناهای احداث شده ارزشمند تاریخی و حریم آن‌ها، برخوردی نداشته باشد، پس از ارائه طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵، مجاز است.
تفکیک اراضی مزروعی و باغات موجود شهر تهران، ضمن رعایت قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها، طبق آیین‌نامه مربوطه و صرفا براساس دستورالعمل اجرایی ماده ۱۴ قانون زمین شهری، مجاز است.
تبصره : به منظور جلوگیری از تفکیک باغات، شهرداری تهران موظف است در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی، نسبت به تهیه طرح‌های موضعی برای باغات ویژه شهر تهران اقدام کند.
از زمان ابلاغ طرح تفصیلی، حداقل نصاب قطعه‌ی حاصل از تجمیع در زیر پهنه‌های مسکونی تا پایان سال ۱۳۹۵ معادل ۲۰۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۰ معادل ۲۵۰ مترمربع، تا پایان سال ۱۴۰۵ معادل ۳۰۰ مترمربع و سرانجام از آغاز سال ۱۴۰۶ به بعد معادل ۵۰۰ مترمربع است.
تبصره: بافت‌های فرسوده شهر تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع مستثنی بوده و حد نصاب قطعه در این محدوده‌ها مبتنی بر ضوابط ویژه بافت‌های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران است.
در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکین، مشروط به تحقق حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع به ازای هر قطعه مازاد بر یک مورد تجمیع، ۲۰ درصد به تراکم مجاز افزوده می‌شود . بدیهی است که مجموع افزایش تراکم نباید از یک طبقه تجاوز کند .
| تعداد قطعات تجمیع شده | میزان حداکثر افزایش تراکم |
| ۲ قطعه | ۲۰ درصد |
| ۳ قطعه | ۴۰ درصد حداکثر یک طبقه |
| ۴ قطعه | ۶۰ درصد حداکثر یک طبقه |
| ۵ قطعه و بیشتر | حداکثر یک طبقه |
به منظور جلوگیری از تفکیک اراضی بین ۱۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ مترمربع، در پهنه‌های سکونت، فعالیت و مختلط، و همچنین تشویق به تجمیع قطعات از سوی مالکین، ساختوساز در اراضی هزار مترمربع به بالا، مشمول سیاست‌های تشویقی سالانه و دائمی شهرداری تهران است که پس از پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب در مراجع دارای صلاحیت ابلاغ می‌شود.
تفکیک عرصه در پهنه حفاظت، صرفا در چارچوب طرح‌های ویژه و مصوب کمیسیون ماده ۵ شهر تهران امکان‌پذیر است. تفکیک عرصه املاک در پهنه فضای سبز خصوصی، در چارچوب قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها و با رعایت دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری بلامانع است.
مزایای تجمیع املاک برای مالکان,سرمایه گداران و دولت
مالکان، خانه‌ای نو با شرایط مناسب و استاندارهای شهری مانند پارکینگ، آسانسور، مقاوم در برابر زلزله و خیابان و کوچه استاندارد، دریافت می‌کنند.
افزایش ارزش آپارتمان نو نسبت به خانه فرسوده قبلی.
ارائه تسهیلات بانکی به سرمایه‌گذاران در مناطق فرسوده شهری.
عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت از سرمایه‌گذار، برای نوسازی املاک تجمیع‌شده در بافت‌های قدیمی و فرسوده توسط شهرداری.
ارائه تراکم تشویقی برای تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده.
بازسازی و تعریض معابر مناطق فرسوده توسط بخش خصوصی و کاهش هزینه‌های دولت در این زمینه.
دریافت عوارض و مالیات بیشتر توسط دولت، با افزایش ساختمان و واحدهای مسکونی بیشتر.
افزایش زیبایی شهر.
افزایش سهولت خدمت‌رسانی به مناطق فرسوده، هنگام بروز حوادث.
تجمیع ساختمان و ملک
تجمیع املاک پروژه‌ای به نفع مالکان، سرمایه‌گذاران و دولت‌ها
همانطور که در بالا گفته شد، تجمیع املاک خصوصا در بافت‌های فرسوده شهرها، برای مالکان، سرمایه‌گذاران و دولت، سود به همراه دارد. البته به شرطی که پروژه تجمیع به سرعت صورت پذیرد و خانه‌های جدید سریعاً به صاحبان تحویل داده شوند. در این فرایند تنها هزینه‌ای که برای صاحبان خانه‌های کلنگی وجود دارد، هزینه اجاره یک‌ساله یا دوساله برای آماده شدن و نوسازی ساختمان‌ها است که در بعضی از اوقات این هزینه را سرمایه‌گذار تقبل می‌کند.
تجمیع ملک مشاع اگر قطعات مورد تجمیع دارای مالکان مشاع باشد، می بایست سهم مشاع هر مالک در همه قطعات مورد تجمیع مساوی باشد. به عبارتی اگر ۳ قطعه با پلاک های ثبتی مجزا قرار است تجمیع شوند می بایست تمامی مالکان در هر ۳ قطعه سهمی مساوی داشته باشند. این امر به سبب جلوگیری از ضرر و زیان مالکان تعیین شده و برای تعیین تکلیف ملک نهایی و تجمیع شده مطرح می باشد. در این شرایط اگر تجمیع صورت گیرد هر مالک به همان اندازه که در ملک مشاع سهم داشته است، در ملک تجمیع شده نیز سهیم خواهد بود.